光伏電站組件陣列區(qū)，可根據(jù)該地塊土地用途，結(jié)合“農(nóng)光互補(bǔ)”、“林光互補(bǔ)”或“漁光互補(bǔ)”模式，通過租賃方式獲取土地使用權(quán)。對于集體所有的農(nóng)用地，光伏投資者在簽訂土地租賃協(xié)議時，要特別注意防范有關(guān)法律風(fēng)險，不僅要符合國家關(guān)于租賃土地用于光伏建設(shè)的規(guī)定，還需要履行村民的民主決議程序和經(jīng)過鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)。否則，所簽署的土地租賃合同可能因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而被判無效。近年來，光伏項(xiàng)目的該類土地使用權(quán)糾紛有明顯增多的趨勢。為此，我們選取了一個咸陽市中級人民法院終審的關(guān)于土地租賃合同效力的典型案例進(jìn)行解析。
基本案情
2015年11月，陜西中凱光伏電力有限公司(以下簡稱“中凱公司”)與長武縣相公鎮(zhèn)柳泉村委會(以下簡稱“柳泉村委會”)簽署《土地租賃合同》。合同約定，中凱公司租用柳泉村1400畝土地用于建設(shè)2×20MWp分布式太陽能光伏發(fā)電項(xiàng)目，租期27年，租金共計4914000元。中凱公司主張：雙方簽訂《土地租賃合同》前，柳泉村委會專門召開了會議對中凱公司租用該土地一事進(jìn)行了討論，一致同意《土地租賃合同》的內(nèi)容，隨后，柳泉村委會又派人以《村民意見書》的形式，挨家逐戶進(jìn)行征求意見，共征得157份《村民意見書》，該157份《村民意見書》充分證明雙方簽訂《土地租賃合同》已經(jīng)征得該村民經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員的同意。
但根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，《土地租賃合同》簽訂前原、被告未進(jìn)行入戶調(diào)查，合同簽訂后柳泉村委會原村支部書記趙金虎組織對部分村民進(jìn)行了入戶調(diào)查，村會計趙某證明未召開村民代表大會，會議記錄是原村支書趙金虎指示趙某編寫的。柳泉村委會從2015年至今未向長武縣相公鎮(zhèn)人民政府上報關(guān)于相關(guān)土地流轉(zhuǎn)的文件。
雙方對《土地租賃合同》的效力和損失賠償問題發(fā)生爭議。
裁判結(jié)果
本案經(jīng)陜西省長武縣人民法院一審，咸陽市中級人民法院二審，判決中凱公司與村委會簽署的《土地租賃合同》無效。
法院認(rèn)為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。柳泉村委會與中凱公司簽訂土地租賃合同，未事先經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，未報長武縣相公鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)；建設(shè)光伏發(fā)電項(xiàng)目改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，均違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同無效。因柳泉村委會未提供有效證據(jù)證明其實(shí)際損失，柳泉村委會對合同無效亦存在過錯，故對其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請求不應(yīng)予以支持。
故依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條之規(guī)定，判決柳泉村委會和中凱公司于2015年11月4日簽訂的土地租賃合同無效；駁回柳泉村委會要求經(jīng)濟(jì)賠償?shù)脑V訟請求。
法律分析
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國土地按權(quán)屬分可分為國家所有和農(nóng)村集體所有。對于租賃國家所有的土地建設(shè)光伏電站的，應(yīng)由項(xiàng)目公司與土地使用權(quán)人簽訂土地租賃協(xié)議，取得土地使用權(quán)。對于租賃集體所有的土地建設(shè)光伏電站的，實(shí)踐中通常由土地承包經(jīng)營權(quán)人委托村委會或村集體組織與光伏項(xiàng)目公司簽署相關(guān)租賃協(xié)議。
《農(nóng)村土地承包法》第四十八條規(guī)定，“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。”
《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”可見，租用農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行光伏項(xiàng)目開發(fā)是有嚴(yán)格限制的。不僅要符合國家關(guān)于允許租賃土地用于光伏建設(shè)的規(guī)定(具體見《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》(國土資規(guī)〔2015〕5號)等)，而且需要履行民主決議程序和經(jīng)過鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。否則，所簽署的租賃合同可能因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而被判無效。
同時，我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”而光伏電站實(shí)際運(yùn)營期為25年，加上建設(shè)期間，整個項(xiàng)目實(shí)際使用土地期限超過20年。為確保租賃期滿后項(xiàng)目公司可以繼續(xù)合法使用土地，需要在律師等法律專業(yè)人員的幫助下對土地租賃合同做出特殊的安排。
