基本案情

　　

　　2015年11月，陜西中凱光伏電力有限公司（以下簡稱“中凱公司”）與長武縣相公鎮(zhèn)柳泉村委會(huì)（以下簡稱“柳泉村委會(huì)”）簽署《土地租賃合同》。合同約定，中凱公司租用柳泉村1400畝土地用于建設(shè)2×20MWp分布式太陽能光伏發(fā)電項(xiàng)目，租期27年，租金共計(jì)4914000元。中凱公司主張：雙方簽訂《土地租賃合同》前，柳泉村委會(huì)專門召開了會(huì)議對中凱公司租用該土地一事進(jìn)行了討論，一直同意《土地租賃合同》的內(nèi)容；隨后，柳泉村委會(huì)又派人以《村民意見書》的形式，挨家逐戶進(jìn)行征求意見，共征得157份《村民意見書》，該157份《村民意見書》充分證明雙方簽訂《土地租賃合同》已經(jīng)征得該村民經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員的同意。

　　

　　但根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，《土地租賃合同》簽訂前原、被告未進(jìn)行入戶調(diào)查，合同簽訂后柳泉村委會(huì)原村支部書記趙金虎組織對部分村民進(jìn)行了入戶調(diào)查，村會(huì)計(jì)趙某證明未召開村民代表大會(huì)，會(huì)議記錄是原村支書趙金虎指示趙某編寫的。柳泉村委會(huì)從2015年至今未向長武縣相公鎮(zhèn)人民政府上報(bào)關(guān)于相關(guān)土地流轉(zhuǎn)的文件。

　　

　　雙方對《土地租賃合同》的效力和損失賠償問題發(fā)生爭議。

　　

　　裁判結(jié)果

　　

　　本案經(jīng)陜西省長武縣人民法院一審，咸陽市中級人民法院二審，判決中凱公司與村委會(huì)簽署的《土地租賃合同》無效。

　　

　　法院認(rèn)為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。柳泉村委會(huì)與中凱公司簽訂土地租賃合同，未事先經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，未報(bào)長武縣相公鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)；建設(shè)光伏發(fā)電項(xiàng)目改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，均違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同無效。因柳泉村委會(huì)未提供有效證據(jù)證明其實(shí)際損失，柳泉村委會(huì)對合同無效亦存在過錯(cuò)，故對其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請求不應(yīng)予以支持。

　　

　　故依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條之規(guī)定，判決柳泉村委會(huì)和中凱公司于2015年11月4日簽訂的土地租賃合同無效；駁回柳泉村委會(huì)要求經(jīng)濟(jì)賠償?shù)脑V訟請求。

　　

　　法律分析

　　

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國土地按權(quán)屬分可分為國家所有和農(nóng)村集體所有。對于租賃國家所有的土地建設(shè)光伏電站的，應(yīng)由項(xiàng)目公司與土地使用權(quán)人簽訂土地租賃協(xié)議，取得土地使用權(quán)。對于租賃集體所有的土地建設(shè)光伏電站的，實(shí)踐中通常由土地承包經(jīng)營權(quán)人委托村委會(huì)或村集體組織與光伏項(xiàng)目公司簽署相關(guān)租賃協(xié)議。

　　

　　《農(nóng)村土地承包法》第四十八條規(guī)定，“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。”

　　

　　《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”可見，租用農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行光伏項(xiàng)目開發(fā)是有嚴(yán)格限制的。不僅要符合國家關(guān)于允許租賃土地用于光伏建設(shè)的規(guī)定（具體見《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）等），而且需要履行民主決議程序和經(jīng)過鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。否則，所簽署的租賃合同可能因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而被判無效。

　　

　　同時(shí)，我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”而光伏電站實(shí)際運(yùn)營期為25年，加上建設(shè)期間，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際使用土地期限超過20年。為確保租賃期滿后項(xiàng)目公司可以繼續(xù)合法使用土地，需要在律師等法律專業(yè)人員的幫助下對土地租賃合同做出特殊的安排。